1、房屋租赁一定要签书面合同！

我们在租房时一定要记得签订书面合同，因为根据《合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。如果当事人没有采用书面形式的，视为不定期租赁。而所谓的不定期租赁，也就是说当事人双方都可以随时解除合同。但对于出租人来说有一定的限制，出租人在解除合同时应当在合理期限之前通知承租人，不能让租房者随时走人。如果租房的时候双方对租赁期间没有约定或者约定不明确，同样视为不定期租赁。

2、房屋租赁合同的主要条款（基本内容）

很多人也许会问签订租房合同时要约定哪些事项呢？其实这点无论是作为承租方的租房者，还是作为房东的出租人都需要了解。根据《合同法》第二百一十三条规定，租房合同应当约定出租房屋的位置、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。当然，租赁期限不得超过二十年的常识我们也要知道，因为合同中如果约定的租期超过二十年的，超过部分无效。当然，租期届满后，双方也可以再续订合同。

3、房屋租赁合同无效的情形

根据《房屋租赁合同司法解释》第二条、第三条规定：

1、出租人（房东）就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前，出租人取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定合同有效。

2、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前，出租人经主管部门批准建设的，人民法院应当认定合同有效。

3、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

以上三种情况是合同签订是出租的房屋存在法律上瑕疵，但是如果经过房东的及时补救后，租房合同是有效的。但是，大家要注意租房尽管没有经过登记备案手续，也不会导致租房合同无效。

4、一房数租的处理

现实中我们可能会遇到这种情况，房东把房租同时出租给了几个人。这时房屋究竟该谁入住呢？首先，在合同均有效的情况下，如果承租人均主张履行合同的，要按照下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；这就叫近水楼台先得月，谁先住进去谁就先取得了使用权。

（二）已经办理登记备案手续的；如果大家都没有住进去，那就要看看谁租房后经过登记备案了。

（三）合同成立在先的。当然，如果大家都没有登记备案，那就只能按照先来后到的顺序了。当然，最后那些不能取得房屋使用权的承租人可以请求解除合同，并要求房东赔偿损失。

5、转租

现实中我们在租房的过程中，经过会遇到所谓的”二房东“。在法律上这些二房东也就是低价租别人的房子之后再高价转租。在这里我们需要知道，根据《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。所以，我们在租房时要确保原房东同意转租，否则后面会比较麻烦。

6、承租人的优先购买权

作为承租者，我们要知道《合同法》第二百三十条赋予了我们房屋的优先购买权，也就是说如果房东要将我们租的房子卖掉，他应当在出卖之前的合理期限内通知作为承租人的我们，我们承租人在同等条件下享有优先购买此房屋的权利。

当然，在下列情况下，承租人是没有优先购买房屋的权利：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登机手续的。

7、买卖不破租赁

家是避风的港湾，即使是租住的房屋，任何人包括享有所有权的房东，也不能随便将房子收回去。根据相关法律、法规的规定，房屋所有权变动后，先前的房屋租赁合效力不受影响。也就是说购买房屋的人也必须接受之前的租房合同。

但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

8、上述法律常识适用的范围

我们要知道《房屋租赁合同司法解释》并不是适用所有的房屋，本解释仅适用城镇房屋，也就是是指城市、镇规划区内的房屋。而乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。此外，我们还要注意如果涉及依照国家福利政策租赁的公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。