车位买卖存在的最大风险就是产权,您对于车位产权的相关法律知识够了解吗?您知道到底哪些车位能买卖、哪些车位不能买卖吗?地下人防车位能否交易?如果买了之后才发现不是产权车位应该怎么办?7月17日,记者采访了山东豪德(济南)律师事务所的律师郭重,为市民解答以上问题。　　

车位年限与产权有何不同?　　

车位年限与车位所在的土地使用权年限一样长,因此在购买时可查看开发商的《土地使用权证书》,确认开发商拿到的土地使用期限。根据《民法典》第359条规定,住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或减免,依照法律、行政法规的规定办理。一般而言,不需要为产权车位使用年限的问题担忧。　　

只有使用权、没有产权的车位买卖,其实质是一种租赁行为,比如没有产权的人防车位。业主购买车位时,应谨慎关注合同条款,具有固定车位使用权年限的合同,一般是非产权车位的转让协议；产权车位的买卖合同中,应载明“产权车位”的字样,并办理相关的购房登记手续。　　

根据《中华人民共和国民法典》第705条规定:租赁期限不得超过20年。超20年的,超过部分无效。但满20年可续签,不能一次签70年。合同的履约由所在区市场监督管理部门监管。在此过程中,人防部门会履行对人防设施防护功能的监管职责。建议业主在签合同时问清年限,以免日后起争议。哪些车位是开发商不能卖的?　　

郭重表示,小区的土地使用权归全体业主所有,因此开发商无权出售敞开式地上车位。除非开发商与业主在合同中明确表示,出售的停车位面积未计入公摊且属于开发商所有,否则开发商无权售卖地上车位。　　

已经被公摊的地下车位。在签署房屋买卖合同时,如果已把地下车位的面积分摊到每户业主身上,即按比例收钱了,此后再把已被公摊的地下车位卖给业主,属重复收钱。这类地下车位办不了产权证,属小区配套设施,归全体小区业主所有。　　

无约定的地下停车位。在房屋买卖合同中,如开发商没有明确该小区地下车位的产权,属于单独转让,不随房子一起卖,那么,这样的地下车位也应当归业主按份共有,其收益也应归业主。此外,人防工程禁止开发商销售。人防工程是开发项目根据《人民防空法》的要求,建设的人民防空地下室,产权不属于业主也不属于开发商,产权属于国家,禁止开发商销售。　　

如何判定所买是否是人防车位?　　

郭重提醒,人防工程交付使用时都设有人防工程标识标牌,通常有外部标识和内部标识。外部标识一般设在人防工程入口旁的马路上,名称为“人民防空工程”。内部标识在人防工程内,一般由“人防工程维护管理制度牌”“人防工程使用管理须知牌”等组成。　　

此外,独立的人防地下室有人防工程口部,门为比较厚重的防护门和密闭防护门,很容易分辨,里面的车位均为人防车位。如果在地下室里面划分区域建设人防地下室,那么人防防护门(防护门和密闭防护门)围合空间里面的车位,肯定是人防车位。　　

有些上万平方米的地下停车场里面有很多防护门,识别有难度,可以通过观察人防工程示意图来分辨哪些是人防车位。一般情况下,开发商在规划方案报建时已明确地下室的功能,哪些部分是人防工程、哪些部分是普通车位。因此,也可以向相关部门(规划局、住建局)咨询规划方案了解情况。车位的法律属性及产权界定?　　

“据我所知,目前潍坊还没有人防车位交易的相关案例。”郭重提醒,人防车位分多种,一种是可销售、可买卖,所有权可归业主。重庆市住建委今年出台通知,规定商品房配套车位(含人防车位)在取得商品房预售许可或依法进行首次登记后,可按照规定进行租赁和销售。　　

另一种情况是不可买卖、所有权可归开发商。上海市规定,国家投资的人防工程用作车位,不能办理产权证,不能买卖。“结建”(结合城市新建民用建筑修建)人防工程的人防车位所有权属于开发商,开发商可登记为产权人,也可将其出售给业主并办理使用权证。　　

还有一种情况,不得擅自转让、租赁,所有权归国家。山东济南规定经依法批准“结建”的人防工程,所有权属于国家。未经批准,任何单位和个人不得擅自转让、租赁。　　

综上,全国各地对人防车位的规定不一样,至于如何判定,建议业主在购买车位时,要求开发商出具规划方案,或向相关部门核实一下规划方案,经核实后更准确,便于业主决定是否购买。　　

如果买了人防车位如何处理?　　

郭重提醒,我国鼓励社会资金参与对人防工程的开发建设,也鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。开发商依法配建的防空地下室属于国防设施,所有权属于国家。根据《人民防空法》第5条规定:“人防工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”因此开发商对人防地下室拥有平时的管理权、使用权及收益权。　　购买非产权人防车位,涉及很多法律情况。在实际生活中,出租、出售人防车位的情形屡见不鲜,该行为的本质是长期租赁车位使用权,因未违反法律、法规的强制性规定,当属有效。　　

在实际生活中,常见三种方式使车位使用权的转让合同突破租赁合同20年的限制:一是开发商在合同中约定转让非产权车位使用权20年,并在合同中载明合同到期后业主能继续无偿使用；二是在合同中约定转让非产权车位使用权20年,并赠送20年使用权；三是在合同中约定20年的转让非产权车位使用权,并在合同中载明合同到期后双方另行签订车位使用权转让协议。　　

需要提醒的是,如果是二手房购房者购买的车位,要注意上家对车位的使用权是否到期,如果刚好是卖家的车位使用合同到期,可直接办理更名。但如果没有到期,在办理物业交割时,可以进行车位租赁或转交。凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的,都是欺诈行为,消费者可请求双倍赔偿。　　此外,业主购买车位使用权后,应缴纳停车管理费,有的业主可能对此不理解。一般而言,开发商卖的仅仅是车位使用权,物业或其他管理机构提供的含照明、清洁、监控等服务应单独收取停车管理费。业主不得以已购买车位或支付了车位使用的租金为由,拒绝支付物业管理费、停车管理费等。　　

如果市民已经买了车位,但对相关情况不了解,建议和相关部门、开发商沟通一下,确认一下自己所购买车位的性质；然后拿出与开发商签订的合同看看,了解期限问题,如果是买卖所有权的建议调整一下合同,重新确定合同形式,确定价格,最大限度地维护自身权利。