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期房再转让行为是否有效?

作者:华律网 来源:华律网 时间:2018-01-09

  近年来由于房地产市场的蓬勃发展,期房也逐渐进入了房地产流通领域。期房是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售的商品房,习惯上包括在建的、尚未完成、不能交付使用的房屋。虽然《城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房屋不得转让,但在尚未取得房屋产权证之前,期房转让合同的债权人虽不享有房屋的所有权,却依据合同享有债权,债权人依法可以将债权进行再转让。
  冷某诉平某房屋买卖合同纠纷案
  案情简介
  2011年1月8日,被告平某与案外人张某签订了一份期房转让合同,约定由平某向张某购买其上海市奉贤区某处房屋(以下简称系争房屋),还约定在合同履行期间平某可将该房屋转售给第三方。该合同签订后,被告平某支付给张某购房款合计48.5万元。2011年5月26日,在被告某事务所的居间介绍下,被告平某与原告冷某签订一份期房转让合同,由平某将系争房屋转售给原告,合同约定房屋价格为58万元,签订合同当日由原告支付平某购房定金5万元,约定其余房款53万元于2011年6月30日前支付,但之后原告以系争房屋尚未取得产权证及平某无权处分该房屋等为由,要求两被告退还购房定金,未果后遂诉至法院。2011年5月30日,系争房屋已交付,但仍未能办理房屋产权登记。
  法院判决
  驳回原告冷某的诉讼请求。
  法律分析
  本案中,原告冷某与被告平某在被告某事务所居间介绍下签订的期房转让合同,是当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效,当事人应当按照约定履行自己的义务。原告认为系争房屋尚未取得产权证,依法不允许转让,且被告平某对该房屋无处分权,故上述合同应为无效,被告平某应当返还其购房定金。但本案中被告平某与案外人就系争房屋签订转让合同中约定,平某在履行合同期间可将该房屋转售给第三方,此时平某虽尚未取得该房屋所有权证,不享有房屋所有权,但其享有买卖合同上的债权,而债权人依法可以将合同的权利转让给第三人,故其再与原告签订转让合同,该合同应属合法有效。基于原告未提供相关证据证实其与被告平某签订的转让合同无效,同时也为尊重当事人意思自治,对原告以合同无效为由要求两被告返还其购房定金的诉请,缺乏事实和法律依据,法院不予支持。据此,驳回原告冷某的诉讼请求。
  本案是一起典型的期房再转让合同纠纷案件。我国《城市房地产管理法》是不允许期房转让的,但从期房的转让模式来看,期房转让是符合《合同法》的规定的。期房转让模式主要有两种:
  第一种模式是以转让双方直接到房产开发商处办理更名手续,从而完成转让行为,就是“合同权益的转让”,根据《合同法》规定,“债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人”。可见,这种方式是完全符合法理的。
  第二种模式则是转让双方等待产证下来以后再交易,这种方式从合同法上讲,实际上是一种“附条件的合同”。根据《民法通则》规定“民事法律行为可以附条件,附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”和《合同法》规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。”这种方式也是完全符合合同法的。
  另外,最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”
  本案中,被告平某与案外人就系争房屋签订的转让合同中约定了平某在履行合同期间可将该房屋转售给第三方,此时被告平某虽尚未取得该房屋所有权证,不享有房屋所有权,但其享有买卖合同上的债权,而债权人依法可以将合同的权利转让给第三人,故被告平某再与原告冷某签订转让合同应属合法有效。
  但是,需要注意的是,房屋所有权和依据房屋买卖合同享有的债权并不直接等同。房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋产权证之前,享有的还不是房屋的所有权,而仅仅是依据买卖合同享有的债权。在这个阶段转让,前手能有效转让的也仅仅是合同债权,而后手购房人此时取得的也是合同债权。本案中,被告平某与案外人就系争房屋签订的转让合同中约定了平某在履行合同期间可将该房屋转售给第三方,此时被告平某虽尚未取得该房屋所有权证,不享有房屋所有权,但其享有买卖合同上的债权,而债权人依法可以将合同的权利转让给第三人,故被告平某再与原告冷某签订转让合同应属合法有效。
  法律法规
  《合同法》
  第八条
  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。
  第七十九条
  债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人,但有下列情形之一的除外:(一)根据合同性质不得转让;(二)按照当事人约定不得转让;(三)依照法律规定不得转让。
  最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条
  当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

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