一、文章标题

某市房屋买卖合同纠纷案例：购房款付清后房屋被查封无法过户，法院判决解除合同、全额返还购房款120万余元

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二、首段导读

本文为某省某市真实房屋买卖合同纠纷民事诉讼案例（已全部脱敏处理）。当事人吴某某、汪某某购买被告某粮库有限责任公司开发的房产，全额支付购房款1203905元后，却因出卖人原因始终无法办理房屋过户手续。经查询才发现，案涉房屋早在购房前即已被某高级人民法院查封，根本无法办理产权登记。买受人无奈诉至法院，要求解除合同、退还购房款并赔偿损失。代理律师介入后，围绕合同目的无法实现、出卖人欺诈隐瞒房屋被查封事实等核心问题展开诉讼，最终法院判决解除合同、全额返还购房款1203905元，并承担案件受理费。本文结合本案细节，分享房屋买卖合同纠纷中出卖人违约导致合同解除的法律要点及处理思路，供购房者及房地产企业参考。

三、案件基本情况

案发地点：某省某市某区

案由：房屋买卖合同纠纷

办案机关：兰州市城关区人民法院、兰州市中级人民法院

案件背景：

2017年11月，买受人吴某某（2019年6月1日因病去世）向案外人陈某某支付转让费，由吴某某作为新购买人购买被告某粮库有限责任公司名下的案涉房屋。2018年6月吴某某与被告签订《房屋买卖合同》，约定购买被告位于某市某区某路56号项目房屋，总金额120万余元。

吴某某于2019年6月1日因病去世。其法定继承人为：配偶汪某某（本案原告）、女儿吴某璇（本案原告）、母亲王某某（本案原告）。母亲王某某曾于2020年4月29日经公证处公证放弃继承案涉房屋合同项下权利。

合同签订后，被告始终怠于履行办理房屋过户手续的义务。后经原告多次催促才得知，案涉房屋已被某高级人民法院依据相关执行裁定书查封，查封期限自2023年2月9日至2026年2月9日，根本无法办理过户。原告认为被告故意隐瞒交易房屋被查封的重要信息，已构成根本违约，遂诉至法院。

委托代理背景：买受人去世后，其继承人发现房屋被查封、无法过户，委托律师事务所律师作为诉讼代理人，依法维护自身合法权益，要求解除合同、返还购房款并赔偿损失。

四、案件难点与风险

本案在办理过程中，存在多项诉讼难点，也是同类案件常见风险点：

1、房屋已被法院查封——案涉房屋被某高级人民法院查封，属于司法强制措施，过户存在不可逾越的法律障碍，合同目的客观上无法实现。

2、出卖人主张法人涉嫌刑事犯罪——被告辩称其法定代表人涉嫌刑事犯罪，相关交易系法定代表人个人行为，试图将公司责任与个人行为切割，增加原告追责难度。

3、出卖人履行能力不足——被告公司账户及财产已被依法查封，无任何履行能力，即使胜诉也可能面临执行难问题。

4、继承人放弃继承后又反悔——原告王某某（买受人之母）曾办理放弃继承权公证，后在本案中又主张分割儿子遗产，其诉讼请求面临诚信原则的挑战。

5、损失赔偿的举证难度大——原告主张的转让费69394元及资金占用利息等损失，因合同未明确约定交房日期，法院认为该损失在合同签订时不可预见，难以获得支持。

6、被告申请追加当事人——被告申请追加其法定代表人及案外人作为共同被告，主张交易系个人行为，试图转移责任主体。

五、律师诉讼工作过程

接受委托后，代理律师迅速开展全流程诉讼工作，关键诉讼动作如下：

1、多次与当事人会面沟通，核实买受人签约过程、付款情况、房屋现状、继承人范围等全部案件细节，梳理案件事实脉络，重点固定买受人已全额支付购房款、被告始终未办理过户、房屋已被法院查封等核心事实。

2、全面收集并梳理证据材料：房屋买卖合同、购房款收据（220000元及983905元）、银行转账凭证、案外人陈某某出具的收条、房屋查封信息查询材料、继承人身份证明、放弃继承公证书等，形成完整的证据链。

3、针对被告辩称法定代表人涉嫌刑事犯罪、交易系个人行为的主张，向法庭指出：房屋买卖合同加盖被告公司合同专用章，购房款收据亦由被告公司开具，收款主体为被告公司，买卖关系的主体为买受人与被告公司，法定代表人的个人行为不影响公司作为合同相对方应承担的责任。

4、围绕合同解除的法律依据，向法庭系统阐述：依据《民法典》第五百六十三条，因案涉房屋已被法院查封，导致房屋买卖行为无法进行，合同目的无法实现，原告有权解除合同。

5、针对被告申请追加当事人的问题，向法庭指出：本案买卖行为的主体为买受人与被告公司，被告作为出售人收取了购房款，原告与被告法定代表人及案外人之间不存在房屋买卖合同关系，根据合同相对性原则，无需追加该二人参加诉讼。

6、针对原告王某某的继承权问题，向法庭阐明：王某某作为完全民事行为能力人，已办理放弃继承的公证，明确表示知晓并愿意承担放弃继承的一切法律后果，现提出反悔并主张继承，违反诚信原则，不应获得支持。

7、协助当事人精确核算各项请求金额：购房款、违约金、资金占用利息（按LPR的1.5倍分段计算）、购买房屋转让费损失元，合计约167万余元。

六、最终案件处理结果

经过代理律师系统梳理证据、充分论证法律依据，法院最终采纳了代理律师的主要意见，本案最终处理结果为：

法院认定：

1、吴某某与被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。

2、买受人吴某某已按约支付全部购房款1203905元，但出卖人未按约定办理房屋过户手续。因案涉房屋已被法院查封，房屋买卖行为无法进行，合同目的无法实现，原告有权解除合同。

3、原告王某某作为完全民事行为能力人，已办理放弃继承的公证，现提出反悔并主张继承，违反诚信原则且缺乏充分依据，不予支持。

4、被告申请追加法定代表人的主张缺乏依据，根据合同相对性原则，不予采纳。

判决结果：

一、解除吴某某与被告某粮库有限责任公司于2018年6月12日签订的《房屋买卖合同》；

二、被告某粮库有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告吴某璇、汪某某购房款1203905元；并承担利息。

七、同类案件普法启示

结合本次某市房屋买卖合同纠纷典型案例，提醒广大购房者及房地产开发企业：

1、购房前务必查询房屋权属及查封状态。本案中买受人支付全款后才发现房屋已被法院查封，教训深刻。购房前应前往不动产登记中心查询房屋权属状况，确认是否存在查封、抵押等权利限制，避免陷入“钱房两空”的困境。

2、合同目的无法实现可依法解除合同。依据《民法典》第五百六十三条，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方可以解除合同。本案中房屋被查封无法过户，法院依法支持了原告的解除合同请求。

3、出卖人应保证房屋无权属瑕疵。房屋买卖合同中，出卖人的主要义务包括保证房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因造成房屋不能办理产权登记的，由出卖人承担全部责任。

4、合同相对性原则不可突破。本案中被告试图将责任推给法定代表人个人，但合同加盖公司公章、购房款由公司收取，法院依据合同相对性原则认定被告公司为合同主体，应承担违约责任。

5、放弃继承公证具有法律约束力。放弃继承的公证声明一经作出，即具有法律效力，事后反悔主张继承的，法院将以违反诚信原则为由不予支持。继承人在作出放弃继承决定前应慎重考虑。

6、出卖人被查封财产不等于免除合同责任。被告辩称公司账户及财产被查封、无履行能力，但这属于执行阶段的问题，不影响法院对合同责任的认定。原告胜诉后可通过申请强制执行实现债权。

7、损失赔偿需在合同中明确约定。本案中原告主张的转让费损失及资金占用利息未获支持，主要原因在于合同未明确约定交房日期及违约金计算方式。购房合同中应明确约定交房时间、办证期限及违约责任，以便在发生纠纷时有据可依。

8、法定代表人涉嫌刑事犯罪不影响公司民事责任。公司法定代表人的个人行为涉嫌刑事犯罪，不能成为公司免除民事合同责任的理由。公司作为独立法人，应就其合同行为独立承担民事责任。

八、本地房屋买卖合同纠纷法律咨询指引

本律所民商事诉讼团队专注某省某市及周边地区各类房屋买卖合同纠纷案件代理，涵盖商品房买卖合同纠纷、二手房买卖合同纠纷、房屋查封解封、产权过户纠纷、购房款返还、违约金索赔等各类房地产纠纷案件。

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九、统一免责声明

免责声明：本文为本所过往真实脱敏案例，仅作普法宣传与法律知识科普，不构成任何个案法律建议。案件结果受个案证据、情节、司法尺度影响，过往案例结果不代表同类案件必然结果，律师不承诺案件胜诉、特定裁判结果。