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涉台房屋买卖合同纠纷

作者:华律网 来源:华律网 时间:2020-05-26

律师观点分析

在福州市仓山区人民法院成功办理的一件涉台房屋买卖合同纠纷三点思考

原告系中国台湾人,与宋某、林某于1995年签订房屋买卖合同(合同由林某代签),买方为原告,卖方为林某与宋某两人,出卖的房屋系拆迁安置房,该拆迁安置房直至2008年才能办理产权证,产权证登记在林某与宋某名下,后宋某于1996年死亡,宋某生育有五个子女,其子女声称该房屋系祖宅,买卖合同上没有母亲签字,因此认为该合同无效,并拒不配合原告办理产权过户登记。原告委托本律师诉至福州市仓山区人民法院,通过充分的证据及庭审,最终法院判决支持原告诉讼请求,判令被告协助原告办理产权证过户手续。

一、本案中,原告系中国台湾人,因年老无法离开台湾回大陆,因此委托律师需要做公证委托书。台湾地区公民委托大陆律师需要以下手续。

1、向台湾户籍所在地(或公司注册地)的地方法院公证处办理公证(台湾的公证机关分为两种,一种设立在法院内部,一种为民间公证人,不同于大陆的公证机关),并表明需在大陆哪一地区使用。

2、法院公证处将在七日内进行公证并制作副本两份。

3、公证处将公证书副本函寄台湾海基会。海基会经过认证后转寄申请人所指定的在大陆使用该公证文书的地区的省级公证员协会。

4、申请人持公证书正本至该省级公证员协会,经公证员协会审核公证书正、副本一致后,在公证书正本上盖章确认。至此,该委托律师的公证书即可在大陆使用。

二、房屋买卖合同,出卖人死亡,应列出卖人的继承人为被告。

本案中的房屋买卖合同属双方在平等、自愿基础上所签订,为双方真实意思表示,系依法成立并生效的买卖合同,应受法律保护。未办理物权登记,不影响合同效力。根据《继承法》第三十三条:“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务,缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。”合同权利义务可以由继承人继承,并且该义务并不涉及人身关系,宋某协助办理产权过户的义务应由其继承人承受,本案中宋某的五个子女作为其继承人应履行协助原告办理诉争房屋产权过户手续的义务。

根据《中华人民共和国继承法》第十条:“遗产按照下列顺序继承:第一顺序:配偶、子女、父母。第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的,由第二顺序继承人继承。”

三、买卖合同尚未履行完结,买受人请求确认其为房屋所有权人的,不属于物权确认争议。

本案当事人提出直接诉请确认诉争房屋所有权归原告,但经庭审时法官释明,这一项诉讼请求删去了。因为双方之间因房屋买卖形成合同之债关系,而确认房屋所有权以存在物权归属争议为前提。本案就法律层面而言,案涉房产之所有权并非不明或有争议。首先,在当事人针对标的物物权转移达成合意时,该权利归属于宋某和林某是明确的,否则原告通过签订买卖合同受让该房屋所有权的合理性也就不存在了。其次,在履行阶段结束前,标的物物权归属于宋某和林某也是确定的,双方产生争议并非因物权归属不明或有争议所致,而是由于出卖人林某及宋某的继承人未按约变更买卖标的物之所有权。因此,原告不能确认物权之诉请不会得到支持。

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